Stai per comprare casa? Prima di firmare controllo che quello che compri corrisponda ai documenti del Comune e del Catasto. Se c’è un problema lo scopri prima del rogito, quando puoi ancora trattare o tirarti indietro.
- Controllo indipendente: lavoro per te, non per chi vende
- Relazione scritta e chiara, da usare con agenzia, venditore e notaio
- Ingegnere iscritto all’Ordine, con studio a Torgiano (PG)
Perché conviene farla
Il notaio controlla la provenienza e le ipoteche, ma di solito non entra in casa e non confronta l’immobile con i progetti depositati in Comune. Le difformità edilizie restano a chi compra.
Questi sono i problemi che trovo più spesso:
- Pareti spostate o stanze unite senza pratica: lavori fatti anni fa e mai comunicati al Comune
- Verande, soppalchi o tettoie chiuse senza titolo: aumenti di superficie o volume da regolarizzare, a volte non sanabili
- Planimetria catastale diversa dalla realtà: un problema per l’atto e per il mutuo
- Cambi d’uso non autorizzati: un magazzino o una soffitta usati come abitazione
- Agibilità mancante: l’immobile non ha mai avuto il certificato o la segnalazione di agibilità
Scoprirli prima ti permette di chiedere al venditore di sistemarli, di trattare il prezzo o di rinunciare. Scoprirli dopo significa pagare tu la regolarizzazione.
Cosa controllo
La verifica mette a confronto tre cose: l’immobile reale, i documenti del Comune e quelli del Catasto.
| Verifica | Cosa guardo |
|---|---|
| Conformità edilizia e urbanistica | Accesso agli atti in Comune: licenze, concessioni, permessi, CILA, SCIA e condoni depositati, confrontati con lo stato reale |
| Conformità catastale | Visura, planimetria ed estratto di mappa, confrontati con l’immobile e con i titoli edilizi |
| Sopralluogo | Rilievo delle misure principali, verifica di pareti, aperture, verande, soppalchi e destinazioni d’uso |
| Agibilità | Presenza del certificato o della segnalazione di agibilità |
| Vincoli | Vincoli paesaggistici, storici o idrogeologici che limitano i lavori futuri |
| Impianti ed energia | Presenza e validità dell’APE, prime osservazioni su impianti e possibili interventi incentivati |
Quando farla e come lavoro
Il momento migliore è prima del compromesso, o comunque prima di firmare una proposta d’acquisto senza condizioni. Se hai già firmato, chiedi di inserire nella proposta una clausola che leghi l’acquisto alla regolarità urbanistica e catastale.
- Contatto: mi mandi l’indirizzo dell’immobile, l’annuncio o i dati catastali e la data prevista del rogito.
- Accesso agli atti: chiedo in Comune le pratiche edilizie dell’immobile e recupero i documenti catastali. Serve la delega del proprietario: posso fare la richiesta per suo conto oppure per conto tuo, come promesso acquirente.
- Sopralluogo: visito l’immobile, di solito insieme all’agente o al venditore, e rilevo le misure principali.
- Relazione: ti consegno l’esito, con le eventuali difformità, se e come si possono sanare e una stima di costi e tempi.
- Se serve: ti affianco nel parlare con venditore, agenzia e notaio e, se lo vuoi, mi occupo io delle pratiche di regolarizzazione.
Cosa ricevi, tempi e costo
Alla fine ricevi una relazione tecnica firmata con:
- l’elenco dei documenti trovati in Comune e al Catasto
- il confronto con lo stato reale e le eventuali difformità, con foto
- per ogni problema: se si può sanare, con quale pratica, con che costi e tempi indicativi
- un giudizio finale chiaro: puoi comprare tranquillo, puoi comprare dopo aver sistemato qualcosa, oppure è meglio fermarsi
| Voce | Indicazione |
|---|---|
| Tempo | circa 2 settimane, dipende dai tempi del Comune per l’accesso agli atti. I tempi possono allungarsi, perché ogni Comune ha i suoi tempi di risposta. |
| Onorario | a partire da 700 € + IVA per un appartamento |
| Spese | diritti di accesso agli atti e visure, a parte |
Se compri e affidi a me anche le pratiche di regolarizzazione, il costo della verifica viene scalato.
Dove lavoro e perché scegliermi
Lo studio è a Torgiano e faccio verifiche a Perugia e in tutta la provincia.
- Indipendente: non lavoro per agenzie o venditori, il mio interesse è solo il tuo
- Dal problema alla soluzione: se trovo una difformità so anche come sistemarla, perché mi occupo di pratiche edilizie e catastali ogni giorno
- Competenze da ingegnere: guardo anche impianti ed efficienza energetica, utili per capire quanto costerà davvero la casa
Alcune verifiche recenti:
- Appartamento a Brufa: trovata veranda non autorizzata, sanata dal venditore prima del rogito
- Casa indipendente con soffitta usata come abitazione, non sanabile per mancanza di SUC: l’acquisto non è andato avanti
Domande frequenti
Il notaio non fa già questi controlli?
Il notaio verifica la provenienza, le ipoteche e le dichiarazioni del venditore, ma di solito non confronta l’immobile con i progetti depositati in Comune. Quel controllo tecnico lo fa un tecnico.
Se c’è un abuso, la colpa non è del venditore?
Le difformità restano legate all’immobile: dopo l’acquisto il problema diventa tuo, anche se non l’hai creato tu. Per questo conviene scoprirle prima.
Anche la banca fa una perizia, non basta?
La perizia della banca serve a stimare il valore dell’immobile per il mutuo. Non è una verifica completa della regolarità edilizia e non viene fatta nel tuo interesse.
Il venditore deve essere d’accordo?
Per il sopralluogo sì, e per accedere agli atti in Comune serve la sua delega. Un venditore che non ha nulla da nascondere di solito collabora.
E se trovi un problema?
Ti spiego se è sanabile, con quale pratica e quanto costa. Con queste informazioni puoi chiedere al venditore di sistemarlo prima del rogito, rinegoziare il prezzo o decidere di non comprare.
Stai per comprare? Facciamo prima un controllo
Mandami l’indirizzo o l’annuncio dell’immobile e la data prevista per il compromesso o il rogito. Ti dico entro 24-48 ore come procediamo e quanto costa la verifica.
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