Hai finito i lavori e ti serve l’agibilità? Oppure hai scoperto una difformità e devi vendere, affittare o chiedere un mutuo? Ti dico se e come si può regolarizzare, e preparo io le pratiche.
- Valutazione onesta: ti dico subito se una difformità si può sanare o no
- Pratiche coordinate tra Comune e Catasto, così i documenti tornano allineati
- Ingegnere iscritto all’Ordine, con studio a Torgiano (PG)
Agibilità
L’agibilità attesta che l’immobile è sicuro, salubre, risparmia energia ed è conforme al progetto. Oggi non si chiede più un certificato: si presenta una segnalazione certificata di agibilità (SCA) al Comune, firmata da un tecnico.
Quando serve
- dopo una nuova costruzione o un ampliamento
- dopo una ristrutturazione o interventi che toccano sicurezza, igiene o impianti
- quando l’immobile non ha mai avuto l’agibilità e ti serve per vendere, affittare o aprire un’attività
Cosa preparo
- verifica della conformità edilizia e catastale
- raccolta delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del collaudo statico, quando dovuto
- APE e documentazione energetica
- aggiornamento catastale, se manca
- deposito della segnalazione al Comune
Raccolgo io tutte le dichiarazioni necessarie per presentare la nuova agibilità.
Sanatorie: cosa si può regolarizzare
Non tutte le difformità sono uguali. Dipende da cosa è stato fatto, da quando e da cosa prevedono oggi le regole urbanistiche. Il primo passo è sempre capire in quale caso rientri.
| Situazione | Strumento tipico | Cosa sapere |
|---|---|---|
| Piccole differenze di misura tra progetto e realtà | Tolleranze costruttive | Entro certi limiti non sono considerate difformità: basta dichiararle |
| Lavori interni fatti senza CILA (tramezzi, impianti) | Comunicazione tardiva con sanzione | In genere la soluzione più semplice e rapida |
| Opere fatte senza titolo ma conformi alle regole | Accertamento di conformità | Si paga una sanzione e l’opera diventa regolare |
| Difformità parziali rispetto al progetto approvato | Sanatoria delle difformità parziali | Le regole recenti hanno reso più accessibile questo caso |
| Opere non conformi alle regole urbanistiche (es. volumi in più senza capacità edificatoria) | Non sanabili | Va valutata la rimozione o il ripristino dello stato legittimo |
| Zone vincolate (paesaggio, beni culturali) | Serve anche il parere dell’ente di tutela | Le possibilità sono più limitate |
Prima di ogni pratica ricostruisco lo stato legittimo dell’immobile: cioè come risulta dall’ultimo titolo edilizio valido. È il punto di partenza per capire cosa è regolare e cosa no.
Come lavoro
Cinque passaggi, con una risposta chiara già dopo i primi due.
- Primo contatto: mi descrivi la situazione e mi mandi quello che hai (atti, planimetrie, vecchie pratiche, foto).
- Ricostruzione dello stato legittimo: accedo agli atti in Comune, recupero i documenti catastali e faccio un sopralluogo.
- Valutazione: ti dico per ogni difformità se si può sanare, con quale pratica, quanto costano sanzioni e onorari e quanto tempo serve.
- Pratiche: preparo e deposito la sanatoria, l’aggiornamento catastale e, se serve, la segnalazione di agibilità.
- Chiusura: ti consegno tutti i documenti, pronti per notaio, banca o inquilino.
Tempi e costi indicativi
Ogni sanatoria è un caso a sé: il preventivo arriva dopo la valutazione, per iscritto.
| Pratica | Tempo per prepararla | Onorario indicativo |
|---|---|---|
| Valutazione iniziale (stato legittimo e sanabilità) | 3 giorni | da 300 € + IVA |
| Segnalazione certificata di agibilità (SCA) | 1-2 settimane | da 600 € + IVA |
| CILA tardiva | 1-2 settimane | da 500 € + IVA |
| Accertamento di conformità | da 2 settimane | su preventivo |
A questi si aggiungono le sanzioni previste dalla legge e i diritti del Comune, che dipendono dal tipo di difformità. Te li indico prima di iniziare. Se poi mi affidi la pratica, il costo della valutazione iniziale viene scalato.
Dove lavoro e perché scegliermi
Lo studio è a Torgiano e seguo agibilità e sanatorie a Perugia e in tutta la provincia.
- Onestà prima di tutto: se una difformità non si può sanare te lo dico subito, senza farti spendere in pratiche inutili
- Un solo tecnico dall’inizio alla fine: sanatoria, catasto, impianti, APE e agibilità seguiti insieme
- Competenze da ingegnere: posso valutare anche gli aspetti strutturali e impiantistici, spesso decisivi per l’agibilità
Alcune pratiche recenti:
- Agibilità per un bar ristrutturato a Perugia, depositata in 5 giorni
- Sanatoria di una veranda prima della vendita, a Torgiano
Domande frequenti
Senza agibilità posso vendere casa?
In molti casi sì, ma l’acquirente, la banca o il notaio possono chiederla e il prezzo ne risente. Spesso conviene presentarla prima di mettere in vendita l’immobile.
Il mio immobile è vecchio e non ha mai avuto l’agibilità: si può fare ora?
In genere sì, dopo aver verificato che sia conforme e aver raccolto la documentazione su sicurezza e impianti. Valuto io cosa manca.
Un abuso fatto dal vecchio proprietario lo devo sanare io?
Le difformità restano legate all’immobile, quindi se oggi sei tu il proprietario tocca a te regolarizzarle. Per questo conviene sempre una verifica prima dell’acquisto.
Quanto costa una sanatoria?
Dipende dal tipo di difformità. Per lavori interni fatti senza CILA la sanzione è di 1.000 €, ridotta se la comunicazione si fa mentre i lavori sono ancora in corso. Per opere più importanti, come aumenti di superficie o volume, la sanzione si calcola caso per caso. Dopo la valutazione ti do una stima completa di sanzioni e onorari.
Il condono e la sanatoria sono la stessa cosa?
No. I condoni erano leggi straordinarie con scadenze precise, oggi chiuse. La sanatoria è la procedura ordinaria per regolarizzare opere che rispettano le regole urbanistiche.
Raccontami la tua situazione
Descrivimi l’immobile e cosa hai scoperto, o cosa ti serve. Ti rispondo entro 24-48 ore con i primi passi e il costo della valutazione.
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